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近日，張女士想在北京西城區購入第二套房，6成首付和5.35%的按揭貸款利率，讓她動了用經營貸買房的念頭，“目前首付款還差50萬，而且聽說能省上百萬利息。”

推銷辦理經營貸的“資金中介”給張女士算了一筆賬，經營貸利息最低能到3.4%，低于房貸利率1.95個百分點，若貸400萬元購房能省250萬元利息。

在首付不夠、大額利息差的吸引下，張女士咨詢了多家銀行經營貸產品。

有類似想法的購房人并不少，小紅書、微博等平臺還有不少“資金中介”推銷辦理經營貸或房貸轉經營貸，售樓處也有員工向購房人推薦經營貸。

所謂“經營貸”，是向中小企業主或個體工商戶提供的低息貸款，借款人需通過房產抵押等擔保方式獲取，資金需用于經營。簡單來說，經營貸就是一種抵押貸。

由于政策鼓勵銀行對中小企業授信，經營貸的利率相對較低，一般在4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，且遠低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，各路資金中介一直活躍在推銷經營貸的前線，該產品也受到購房人青睞。

首付不夠經營貸湊

貸款十年可省250萬？

據張女士介紹，其看上的西城區房屋市價約1000萬元，首付需600萬元，目前仍差50萬元首付。首付資金缺口是她考慮經營貸款的原因之一，“用家里現在的房子抵押貸款湊一下首付和剩余款項。”

“節省百萬利息”則是更重要的點，用經營貸買房到底有多劃算？

同樣以張女士為例，北京第二套房商貸利率為5.35%，首付比例達6成，二手房商貸年限最長為25年；一位北京資金中介告訴記者，經營性貸款利率最低能到3.4%，一般10年一周期，隨著利率逐年往下走，時間太長也沒必要。

以上述兩種貸款方式購房為例，假設均貸款400萬元。選擇住房貸款方式，貸款期限為25年時，總支付利息約326萬元，貸款期限為10年時，總支付利息約117萬元；若選擇經營性貸款，10年利息總額僅為72萬元。

“經營貸的利率水平相對較低，與北京按揭貸款相比，存在較大的差距，這造成部分購房人采用違規的方式貸款購房。”合碩機構首席分析師郭毅向藍鯨財經表示。

此外，IPG中國區首席經濟學家柏文喜還告訴藍鯨財經，采用經營貸購房的一般都是炒房客，除了節省貸款利息，這些人的按揭貸款額度已經用完了，故采用經營貸購房。

除了用經營貸買房，資金中介還推銷“房貸轉貸”——將手頭房產剩余按揭貸款一次性還清后，將房產用于抵押辦理經營貸，以用低息貸款置換高息貸款。

“辦理成本”不低

用經營貸買房看似能節省大額利息，但前期辦理成本并不算低。

由于經營貸面向中小企業及個體工商戶，購房人若沒有相應的經營執照，無法向銀行申請此類貸款產品。記者注意到，多家銀行相關產品介紹均提到，申請過程中需提供經營執照、購銷合同等材料。

名下沒有企業的普通購房人要申請經營貸如何操作？

多位資金中介向記者表示，其提供“辦理經營執照”業務。不同中介收費不一，報價在500元—1萬元不等。

在經營貸申請階段，貸款人需要提供房產等作為抵押。對于手頭沒有房產用于抵押的購房人，或想轉貸但手頭資金不足以“贖樓”的購房人，資金中介還提供過橋資金服務，即出借一筆“短期借款”，并收取一定的利息。

不同資金中介給出的過橋資金利息不一，一位成都資金中介的報價是“0.1%，按天收”（記者根據“80萬元，一天800”計算所得），北京一位資金中介給出的報價則是“10天收0.7%”。

“墊資我們不賺你錢，我們賺的是服務費。”上述北京資金中介表示。

所謂服務費，是指資金中介完成一筆貸款后收取的費用，通常與貸款額度相關。

前述成都及北京資金中介收取的比例分別為貸款總額的1.5%、1.2%。即若貸款400萬元，分別需手續費6萬元、4.8萬元。

與所宣傳的“節省百萬利息”相比，上述經營執照辦理費、過橋資金利息、服務費加起來并不算多，采用經營貸購房看似比普通按揭貸款購房劃算。

還款壓力大

或存在贖樓風險

作為利益鏈條上的受益方，資金中介的推銷話術通常對經營貸購房的劣勢避而不談。

“經營貸的期限都比較短，購房人還本付息壓力較大。”柏文喜向藍鯨財經表示。

同樣以張女士為例，選擇按揭住房貸款時，貸款期限為25年時，其前10年總還款額約為290萬元，平均每個月還款約2.42萬元；貸款期限為10年時，其10年總還本付息約517萬元，平均每個月還款約4.3萬元。

若采用經營貸，10年總計還本付息約472萬元，平均每個月還款約3.93萬元，這會對普通購房人帶來巨大的還款壓力。

此外，經營貸在流程上相較住房按揭貸款更為繁雜。

“經營貸一般10年一周期，授信3年期，3年要續貸一次，不需要審批流程，征信沒問題就能續上。公司也要做好零報稅。”北京一位資金中介告訴藍鯨財經。

而對于需要過橋資金贖樓的貸款人而言，還面臨“貸款未獲批”的問題。若在贖樓后銀行拒絕了貸款人的經營性貸款申請，貸款人仍需償還所借的贖樓資金，短期內或面臨較大的還款壓力。

存違法風險

作為專項貸款，經營貸強調專款專用，貸款人若將其用于購房，或面臨法律風險。

2021年3月，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布的《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（以下簡稱《通知》）中，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

在貸款申請階段，銀行也將對貸款人進行盡調；貸款成功獲批后，銀行會對貸款資金流向進行監測，監督貸款人將貸款資金用于企業經營用途，若發現這筆資金用于其他用途，可能會“抽貸”。

廣東法制盛邦律師事務所高級合伙人、最高人民檢察院咨詢專家陳亮律師告訴藍鯨財經，銀行通常有四種方式對經營貸款資金流向進行監管，包括購房、購車等合作機構的匯報，對貸款人的賬戶監控，要求貸款人在規定時間內上傳用途證明，對企業經營情況進行調查以了解資金流向。

一家國有銀行貸款業務員還告訴藍鯨財經，銀行內部有專門的軟件監測這筆錢的動向。

“一旦發現購房人違規用經營貸套取低利率資金，銀行會要求購房人償還貸款，導致抽貸帶來的資金風險。”郭毅表示。

陳亮還向記者表示，除了銀行抽貸，購房者的個人征信也會留下不良記錄，“若購房者資金不足，無法及時償還全部貸款，將面臨被抵押的房產被拍賣的巨大風險，甚至可能被銀行以騙取貸款罪起訴。”

不過，在記者問及使用經營貸購房是否有風險時，一位資金中介表示，“很安全，大家都在用，這是很普遍的現象，我們的業務沒有出過問題。銀行都是按照一定的流程查，我們知道什么可以做，什么不能做。”據其透露，其所在公司月資金流量近1億元。

另一位資金中介則表示，“還了按揭后再放的經營貸，不存在用經營貸還按揭的問題。”

針對上述“不存在用經營貸還按揭”的說法，陳亮認為，這看似規避了法律規定，但不管采取何種形式，經營貸變身房貸進入樓市，都是法律法規所禁止的。一旦發現貸款者和中介聯手造假申請貸款的情況，將可能因涉嫌騙取貸款而被追究刑事責任。

“提醒廣大有轉貸款意向的貸款人，切勿輕信中介機構的說辭，這種企圖鉆政策空子以從中得利的行為，將會使貸款人陷入不可控的風險之中。”陳亮提醒道。

記者手記

別讓灰色產業鏈侵占中小微企業的生存空間

中小微企業融資難并不是一個新問題，尤其是疫情以來，這一問題更加突出。

相較大型企業而言，中小微企業在經營穩定程度上不具有優勢，抵押物也較少，銀行出于安全及收益考慮，更傾向于向大型企業發放貸款。

貸款人偽造材料申請經營性貸款用于購房，相當于進一步擠占了中小微企業的貸款額度，加劇其融資難的問題。

實際上，除了購房人“有需求”、資金中介大行其道，銀行在經營貸流入樓市中的責任也不可忽視。

記者在采訪過程中以購房人身份向一家國有銀行貸款業務員咨詢，并表明想用經營貸購房時，其向記者表示，“肯定不能直接拿去買房的，百分之百能查到。”但隨后，其詳細介紹了規避資金流向監測的方法。

另有銀行貸款業務員及房產中介提醒記者相關風險，“經營貸要用于公司經營。”

可見，在經營貸購房這條利益鏈上，有著形形色色的利益相關方——想節省利息的普通購房人，投資的炒房客，為賺取手續費和高息短期貸款利息而巧言推銷的資金中介，看似是“受害者”的銀行也是這條灰色利益鏈的參與方。

正如柏文喜向記者所說，“銀行在這當中往往充當了假裝不知道而又暗中推動與縱容的角色。”

近年來，國家三令五申禁止經營貸流入樓市。前述《通知》提到，銀行機構不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

陳亮表示，若銀行明知貸款人是將經營貸用于購房而發放貸款，將會受到有關部門的行政處罰，情節嚴重的，相關經辦人員甚至會被追究刑事責任。

但經營貸流入樓市的亂向屢禁不止。

就在11月4日，銀保監會披露8張罰單，其中交行、招行均因個人經營貸款挪用至房地產市場被罰款，建行也因個人經營貸款“三查”不到位、個人經營貸款制度不審慎被罰款。

從目前來看，要進一步緩解中小企業融資難的問題、堅持“房住不炒”的定位，對經營性貸款的發放與使用監管亟待加強。